Es geistert immer wieder die Behauptung herum, dass eine Grundschuldbestellung nicht möglich ist, wenn ein Verfügungsverbot im Grundbuch eingetragen wurde. Die Teilnehmer werden regelmäßig zum Notar und Vermesser (bei Teilflächen) geschickt, wenn eine Fremdfinanzierung mit Grundschuldbestellung notwendig ist. Dies ist nicht notwendig. Da ein Verfügungsverbot gem. § 135 BGB nur relativ wirkt (also nur für den Verbotsgeschützten), gibt es zwei Möglichkeiten dem Finanzierungsgläubiger Sicherheiten zu bieten:
- Verpfändung
Der Verfügungsberechtigte verpfändet sein Recht an der Landabfindung zugunsten des Darlehengebers und bewilligt zugleich die Eintragung einer Grundschuld oder Hypothek zugunsten des Darlehengebers. Die öffentlich beglaubigte Urkunde wird der Flurbereinigungsbehörde übergeben und diese nehmen die Grundschuldbestellung in den Flurbereinigungsplan auf.
Aufgrund § 15 FlurbG i.V.m. dem eingetragenem Verfügungsverbot ist die Sicherheit für den Darlehngeber hoch, dass sein Grundpfandrecht eingetragen wird.
Für die Verpfändung eines Anwartschaftsrechtes (ein Verfügungsverbot ist nach h.M. ein Anwartschaftsrecht) gelten die §§ 1273 ff BGB mit Bezug zu den Verpfändungsregeln für bewegliche Sachen der §§ 1204 BGB. - Belastungsvollmacht, Grundschuldeintragung mit Wirksamkeitsvermerk
Trotz Verfügungsverbot bleibt das sachenrechtliche Vollrecht beim Eigentümer. Der Eigentümer ist weiterhin alleiniger Antrags- und Verfügungsberechtigter gem. § 13 und 19 GBO. D.h. der Verfügungsberechtigte hat keine Möglichkeit Belastungen in Abteilung II und III eintragen zu lassen. Dies ist nur möglich, wenn der Eigentümer zugunsten des Verfügungsberechtigten eine Belastungsvollmacht in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) ausstellt. Erst dann hat der Verfügungsberechtigte die Antrags- und Bewilligungsbefugnis und kann z.B. eine Grundschuld eintragen lassen. Damit die Grundschuld auch gegen den Verfügungsberechtigten wirkt, muss zwingend an der Grundschuld ein Wirksamkeitsvermerk angebracht werden, denn sonst kann die Flurbereinigungsbehörde (aufgrund der relativen Wirkung des Verfügungsverbotes) die "nachrangige" Grundschuld im Flurbereinigungsplan nicht übernehmen. Gleiches gilt für Dienstbarkeiten in Abt. II und andere Grundpfandrechte in Abt. III. Da ein Verfügungsverbot keinen Rang besitzt, ist auch eine Rangänderung gem. § 880 BGB nicht möglich.
Wird keine Belastungsvollmacht erteilt, können Eintragungen nur vorgenommen werden, wenn der eingetragene Eigentümer bewilligt und beantragt. Da üblicherweise der Eigentümer sich nach der Landverzichtserklärung und Geldzahlung nicht mehr als Eigentümer ansieht, kann es zu Schwierigkeiten kommen. Noch schwieriger wird es, wenn der eingetragene Eigentümer zwischenzeitlich verstorben ist und keine Erbnachweise vorliegen.
Verfügungsverbot an Teilflächen
Der Grundstückseigentümer kann problemlos sein Grundstück belasten. Ohne Wirksamkeitsvermerk, bei dem der Verfügungsberechtigte zustimmen muss, werden "nachrangige" Eintragungen im Flurbereinigungsplan nicht übernommen. Dies ist insb. bei Dienstbarkeitsbestellungen zu beachten, wenn die Dienstbarkeit an der Teilfläche lasten soll, auf die verzichtet wurde.
Der Verfügungsberechtigte kann Belastungen ohne Mitwirkung des Eigentümers nur vornehmen, wenn eine Vollmacht ausgestellt wurde. Die Vollmacht muss sich auf die abgetretene Teilfläche beschränken bzw. eine Grundpfandrechtseintragung darf nur erfolgen, wenn der Grundpfandrechtgläubiger eine Pfandentlassung für Teilfläche abgegeben hat, die nicht vom Verfügungsverbot betroffen ist.
Fazit
Eine Belastungsvollmacht vom Grundstückseigentümer an den Verfügungsberechtigten wird empfohlen, wenn auf ganze Grundstücke verzichtet wird und absehbar ist, dass Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte eingetragen werden sollen. Die Eintragung einer Dienstbarkeit oder Grundpfandrecht kann nur mit einem Wirksamkeitsvermerk erfolgen.
Quellen
DNotI-Gutachten Nr. 11460 (Link)
Ivo Partschefeld
15.05.2017