Flurstücksgruppen

Details

Notwendigkeit der Darstellung von Flurstücksgruppen/Schlüsselzahlen in der Wertermittlungskarte

Das FlurbG schreibt für die Wertermittlung keine bestimmte technische Methode vor, muss aber garantieren, dass wertgleich abgefunden werden kann. Es müssen anerkannte Grundsätzen der Wertermittlung angewandt werden (Seehusen/Schwede Rdnr. 6 zu § 27 FlurbG). Gem. § 28 FlurbG ist das Wertverhältnis für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke nach dem Nutzen zu ermitteln. Die Werte aller im Verfahrensgebiet gelegenen Grundstücke gleicher Art sind einheitlich zu ermitteln (Seehusen/Schwede Rdnr. 3 zu § 28 FlurbG). Für eine wertgleiche Abfindung sind nicht nur die ermittelten Werte zugrunde zu legen, sondern die Abfindung muss auch dem Abfindungsgrundsatz gem. § 44 Abs. 2, 2. Halbsatz FlurbG (wesentliche Ertrags-, Benutzungs- und Verwertungseinflüsse) genügen (Seehusen/Schwede Rdnr. 1 zu § 27 FlurbG). Alle wesentlichen Faktoren/ wertbestimmende Umstände sind zu berücksichtigen (Seehusen/Schwede Rdnr. 10 zu § 28 FlurbG)

 

Die ImmoWertV enthält anerkannte Grundsätze (Seehusen/Schwede Rdnr. 1 zu § 29 FlurbG) und müsste hinzugezogen werden, wenn das FlurbG keine Aussagen trifft. Ein wesentliches Grundstücksmerkmal (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV) ist die Nutzung (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV). Es muss also vor der einheitlichen Bewertung, die Art des Grundstückteiles bestimmt werden. Dies wird erreicht durch Einordnung und Festlegung in eine bestimmte Flurstücksgruppe. Alle Grundstücke die einer Flurstücksgruppe zugeordnet werden, sind vergleichbar und tauschbar (Ausnahmen siehe § 45 FlurbG). Die ermittelte Tauschwertzahl steht somit im unmittelbaren Zusammenhang mit der Eingruppierung und Festlegung in eine bestimmte Flurstücksgruppe und diese Eingruppierung muss für den Flurbereinigungsteilnehmer anfechtbar sein. Eine fehlerhafte Eingruppierung kann die Ermittlung der Tauschwertzahl und im Flurbereinigungsplan die Abfindung falsch, hinsichtlich der Grundsätze gem. § 44 Abs. 4 FlurbG (insb. Nutzungsart, Beschaffenheit und Bodengüte), machen. Daher sind in der Karte zur Wertermittlung die festgelegten Flurstücksgruppen darzustellen. Es muss erkennbar sein, welcher „gleichen Art“ (Wertmerkmal Nutzungsart) das Grundstück zugeordnet wurde.

Der Bayerischer Verwaltungsgerichtshof hat mit Urteil vom 22.06.2010 (Az. 13 A 09.1421) und bestätigt durch das BVerwG einem Kläger eine höhere Tauschwertzahl für einen Grundstücksteil zugesprochen, weil das ALE einen Grundstücksteil in eine falsche Flurstücksgruppe zugeordnet hat. Diese Tauschwertzahl wurde (vom Gericht unbeanstandet) im Wertermittlungsrahmen für eine bestimmte Flurstücksgruppe festgelegt.

Fazit
Flurstücksgruppen bzw. Schlüsselzahlen sind untrennbarer Bestandteil des Wertes eines Grundstückes und in der Wertermittlungskarte darzustellen.

14.01.2013
Ivo Partschefeld

Beispiele von Wertermittlungskarten mit Flurstücksgruppen bzw. Schlüsselzahlen: