Wenn sich ein Flurbereinigungsteilnehmer entschließt zugunsten der Teilnehmergemeinschaft oder eines Dritten auf sein Land (oder Teiles seines Landes) nach § 52 FlurbG zu verzichten, stellt sich die Frage, was mit eingetragenen Grundpfandrechten passiert. Meist handelt es sich um Grundschulden ohne Brief, die als Sicherheit für den Gläubiger in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind. Eine Landverzichtserklärung, wie auch die notariell beurkundete Auflassung, bedarf nicht der Zustimmung des Gläubigers. Erfolgt eine Eigentumsänderung aufgrund Auflassung ohne Löschungsbewilligung des Gläubigers ändert sich nichts an der Stellung Schuldner/Gläubiger. Der Schuldner bleibt aufgrund desschuldrechtlichem Vertrag mit dem Gläubiger der Voreigentümer, die Haftungsgrundlage verbleibt am Grundstück. Kommt der Voreigentümer seiner Vertragspflichten nicht nach, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung beantragen. Damit der neue Eigentümer nicht sein erworbenes Land verliert, wird üblicherweise als Auflassungsvoraussetzung die noch zu erbringende Löschungsbewilligung beurkundet.

Die Landverzichtserklärung hingegen bewirkt, nach Zugang und Annahme durch die Flurbereinigungsbehörde, ein gesetzliches Verfügungsverbot gem. § 135 BGB (vgl. § 52 Abs. 3 FlurbG), dass relativ gem. § 135 Abs. 1 BGB wirkt. D.h., der eingetragene Eigentümer kann weiterhin wirksam das Grundstück verkaufen oder belasten (vgl. Rn. 11 zu § 52 Wingerter/Mayr). Möglich ist auch die Zwangsversteigerung aus einem Grundpfandrecht. All diese Verfügungen sind jedoch ohne Wirkung gegen den Verfügungsberechtigten aufgrund des gesetzlichen Verfügungsverbotes.
Das Verfügungsverbot ist nicht rangfähig (vgl. Rn. 6 zu § 879 BGB Palandt 62. Auflage; Rn. 18 OLG Hamm vom 11.11.1998 Az.: 15 W 350/98), daher wirkt es auch gegenüber Gläubigern von Grundpfandrechten die bereits vor Eintragung des Verfügungsverbotes bestanden.

Durch Eintragung des Verfügungsverbotes wird die Haftungsgrundlage (z.B. Grundschuld) dem Gläubiger entzogen bzw. entfällt (siehe Rn. 1 zu § 74 Wingerter/Mayr), ohne das der Gläubiger Einfluss nehmen konnte. Im Kommentar zum FlurbG von Steuer steht in Rn. 2 zu § 72 FlurbG: "Die aus den Grundpfandrechten und öffentlichen Lasten bestehenden Rechte auf Befriedigung aus dem Grundstück erlöschen (vgl. §§ 91, 92 ZVG u. Anm. hierzu bei Wilhelmi-Vogel). An ihrer Stelle tritt das Recht auf Befriedigung aus der Geldabfindung ..." und weiter in Rn. 3 "Da die Gläubiger auf die Geldabfinung angewiesen sind, können sie Rechte an den Grundstücken nicht mehr geltend machen."

Der Schutz der Gläubiger wird durch die §§ 72 ff FlurbG bewirkt, denn bereits in der Gesetzesbegründung vom 16.05.1952 (BTDrucks. 1/3385) wird hingewiesen, dass die Vorschriften der §§ 72 bis 78 FlurbG die erforderliche Ergänzung des § 52 FlurbG bilden. Die vereinbarte Abfindung, die grundsätzlich angemessen i.S.v. § 54 Abs. 1 FlurbG ist (vgl. Steuer Rn. 3 zu § 53), ist der Erlös des Grundstücks bzw. die Geldabfindung auf die die Rechteinhaber lt. § 72 Abs. 1 bzw. § 10 Nr. 2d FlurbG angewiesen sind.

Fazit
Grundpfandrechte sind erst relevant, wenn das Verfügungsverbot entstanden ist. Die Gläubiger können an der Landverzichsterklärung nicht mitwirken, sondern haben lediglich Anspruch an der Geldabfindung. Es Bedarf weder Löschungsbewilligungen noch Pfandfreigabeerklärungen. Das eingetragene Verfügungsverbot wirkt relativ, dass auch für bereits eingetragene Gläubiger von Grundpfandrechten wirkt. Der Verfügungsberechtigte, der den Landabfindungsanspruch erworben hat, erwirbt den Landabfindungsanspruch ohne Grundpfandrechte (jedoch möglich mit notarieller Wirksamkeitserklärungen)

25.08.2016
Ivo Partschefeld